Bong bóng nhà đất so với giá quá cao trong thị trường nhà đất

Giá quá cao có thể nói là một chỉ số cần thiết nhưng không đủ để bong bóng tồn tại. Giá quá cao được định nghĩa rộng rãi hơn một bong bóng. Một tài sản có thể được định giá quá cao mà không có bong bóng nhưng bạn không thể có bong bóng (tích cực) mà không có giá quá cao. Giá quá cao hoặc dưới mức có thể được định nghĩa đơn giản là độ lệch so với giá cân bằng. DiPasquale và Wheaton (1994)[11] nói rằng: "Giá nhà đất đi chệch khỏi giá trị cơ bản hoặc giá cân bằng là điều bình thường vì thị trường nhà đất thanh toán dần dần thay vì nhanh chóng trong một thời gian ngắn."

Mayer (2011)[12] điều tra bong bóng giá nhà và thấy rằng về cơ bản có ba cách tiếp cận mà các nhà nghiên cứu thực hiện khi điều tra giá nhà khác với trạng thái cân bằng.

Phương pháp thứ nhất dựa trên tài chính trong đó giá nhà bằng với giá thuê trong tương lai được chiết khấu. Điều này tuân theo logic tương tự khi thực hiện định giá cổ phiếu; giá cổ phiếu bằng tổng chiết khấu của tất cả các khoản cổ tức trong tương lai. Ý tưởng là giá trị của vốn chủ sở hữu bằng cổ tức chiết khấu. Tỷ lệ giá thuê và chi phí sử dụng nhà đất là các phương pháp thuộc phương pháp này.

Cách tiếp cận thứ hai là so sánh chi phí xây dựng nhà ở mới so với giá nhà thực tế hiện nay. Phần lớn phương pháp chi phí xây dựng có cơ sở trong lý thuyết đường cung và cầu. Nếu nhu cầu thấp, điều này dẫn đến giá nhà thấp hơn và ít xây dựng nhà mới. Glaeser và Gyourko (2005)[13] chỉ ra rằng thị trường nhà ở được đặc trưng bởi đường cung bị xoắn có tính co giãn cao khi giá bằng hoặc cao hơn chi phí xây dựng. Mặt khác, đường cung rất không co giãn. Nhà đất có thể được xây dựng khá nhanh nhưng vì nhà đất là một hàng hóa lâu bền, nhà đất cũ không biến mất nhanh chóng. Do đó, giá nhà tại các thị trường tăng trưởng nhu cầu chậm hoặc tiêu cực được giới hạn bởi chi phí xây dựng. Tỷ lệ chi phí xây dựng giá và tỷ lệ chi phí xây dựng giá là các phương pháp được áp dụng theo phương pháp này.

Cách tiếp cận cuối cùng của Mayer (2011)[12] là sử dụng kết hợp khả năng chi trả giá nhà để rút ra mô hình cân bằng. Giá nhà thường được so sánh với thu nhập (thu nhập được sử dụng làm biến proxy cho khả năng chi trả). Nếu giá nhà quá cao, các hộ gia đình không thể mua cùng một mức dịch vụ nhà ở (khả năng chi trả). Đối xứng, khi giá nhà thấp, các hộ gia đình có thể chi trả một mức độ cao hơn cho các dịch vụ nhà ở. Tỷ lệ thu nhập giá, tỷ lệ tiền lương, tỷ lệ thu nhập hộ gia đình là những ví dụ của phương pháp này. Ngoài ra còn tồn tại một tập hợp các biện pháp và chỉ số khả năng chi trả khác nhau, xem xét sự phát triển của các khoản thanh toán lãi cho thu nhập hoặc chi phí của thế chấp cho thu nhập. Ngoài việc sử dụng trạng thái cân bằng giá nhà dựa trên các biện pháp kinh tế, cũng có thể sử dụng các kỹ thuật thống kê để xác định xu hướng giá dài hạn, ví dụ như bộ lọc HP.

Danh sách kiểm tra bong bóng của Shiller (2010)

1. Sự tăng mạnh giá của một tài sản như bất động sản hoặc cổ phiếu
2. Sự phấn khích lớn của công chúng về sự gia tăng nói trên
3. Một phương tiện truyền thông điên cuồng đi kèm
4. Câu chuyện về những người kiếm được nhiều tiền, gây ra sự đố kị giữa những người không có
5. Sự quan tâm ngày càng tăng đối với nhóm tài sản trong công chúng
6. Các lý thuyết "Thời đại mới" để biện minh cho việc tăng giá chưa từng có
7. Sự giảm các tiêu chuẩn cho vay[14]

Các nhóm chỉ số bong bóng nhà đất Lindftime (2009)

1. Trả lãi liên quan đến thu nhập cho người mua nhà

- Các khoản thanh toán lãi danh nghĩa liên quan đến thu nhập đã tăng lên.

- Thanh toán lãi suất danh nghĩa liên quan đến thu nhập sẽ tăng lên nếu mức lãi suất lịch sử được áp dụng.

- Các khoản thanh toán lãi thực tế liên quan đến thu nhập đã tăng lên.

- Các khoản thanh toán lãi thực tế liên quan đến thu nhập sẽ tăng lên nếu mức lãi suất lịch sử được áp dụng.

2. Cung cấp nhà ở

- Việc tăng nguồn cung càng dễ dàng thì càng có nhiều khả năng giá tăng là một phần của bong bóng.

3. Kỳ vọng của người mua về giá cả

- Người mua kỳ vọng giá sẽ tiếp tục tăng hoặc ổn định ở mức cao hơn nhiều so với xu hướng lịch sử.

- Người mua tin rằng ngay cả trong trung hạn (ba đến năm năm), đầu tư vào nhà ở gần như không có rủi ro.

4. Rủi ro và sự thiếu kiên nhẫn người mua

- Mọi người đang tham gia sở hữu ở độ tuổi còn trẻ hoặc ở mức chất lượng cao hơn.

- Người mua có xu hướng lựa chọn các lựa chọn tài chính rủi ro hơn trước.

- Người mua được khấu hao ít hơn trước.

5. Hành vi ngân hàng

- Các ngân hàng đang tăng hoặc ít nhất là không giảm cho vay theo tỷ lệ giá trị cho người mua trên thị trường nhà đất khi giá tăng. - Các ngân hàng trở nên tự do hơn khi đánh giá sự xứng đáng tín dụng của các hộ gia đình.

6. Hành vi đầu cơ

- Phần lớn người mua nhà hơn mức bình thường đang có kế hoạch bán lại khá nhanh.[9]

Các chỉ số bong bóng nhà đất khác

Giá nhà so với tỷ lệ trống. Một số lượng lớn các vị trí tuyển dụng sẽ có áp lực giảm giá, vì trong trường hợp này; cung vượt quá cầu (Geltner, Miller, Clayton, & Eichholtz, 2007). Hoặc ngược lại: tỷ lệ lấp đầy.

Giá nhà đất thực so với nhân khẩu học. Nếu có một dòng người thuê ròng, chi phí nhà ở có thể được dự kiến sẽ tăng (Englund, 2011).[15]

Giá nhà ở so với GDP có thể được sử dụng nếu dữ liệu về thu nhập không có sẵn, vì những thay đổi trong GDP và thu nhập có thể được dự kiến sẽ tương quan (Claussen, Jonsson, & Lagerwall, 2011).[16]

Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) là một chỉ báo tốt cho rủi ro liên quan đến người cho vay cũng như cho người vay. Tỷ lệ này càng cao thì rủi ro càng cao (Kokko, 1999).[17]

Tỷ lệ dịch vụ nợ hoặc tỷ lệ bảo hiểm nợ (DSCR), tức là tỷ lệ tiền có sẵn để thanh toán lãi và gốc. Đây được coi là một chỉ số tốt cho mức độ rủi ro liên quan (Joshi, 2006).[18]

Tỷ lệ giữa cho vay và thu nhập khả dụng không nên thay đổi theo thời gian. Sự gia tăng trên mức trung bình dài hạn cho thấy thị trường có thể được định giá quá cao (Finocchinaro, Nilsson, Nyberg, & Soultanaeva, 2011).[19]

Giá nhà so với lãi suất. Nếu lãi suất tăng sẽ đắt hơn khi sở hữu một mảnh bất động sản và để bù đắp cho chi phí người dùng cao hơn, có thể dự đoán rằng giá sẽ giảm. (Englund, 2011).[20]

Tăng trưởng giá nhà cao và tăng. Oust và Hrafnkelsson (2017)[10]